Logotipo de la web del Ayuntamiento de Toledo Logotipo de la web del Ayuntamiento de Toledo
viernes, 20 de enero de 2017 - OMIC - A la página de inicio
Logo OMIC
Correo postal Pza. del Consistorio, 1
45071 - Toledo
Horario de 9:00 a 14:00 h
Telfono 925 330 770
Fax 925 330 330
Correo electrnico omic@ayto-toledo.org

La oficina
Reclamaciones
Publicaciones
Legislacin
Directorio de Consumo


Informacin sobre ...
Alimentacin
Automviles
Bancos
Compras por internet
Suministros bsicos
Garantas
Publicidad
Reformas en el hogar
Seguros
Telefona e internet
Tintoreras
Transporte areo de viajeros
Transporte terrestre de viajeros
Viajes combinados
Vivienda

Vivienda




COMPRAVENTA


Obligacin de informacin de la empresa vendedora

(Esta obligacin no existe en la compraventa entre particulares)
La empresa vendedora deber INFORMAR sobre:
  1. LAS CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
    • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda.
    • Descripcin de la superficie til de la vivienda, del edificio en el que se encuentra y de las zonas comunes y servicios accesorios.
    • Descripcin de la estructura del inmueble y de los cimientos, de los revestimientos interiores, aislamientos acsticos, calidad, marca y modelo de los mismos.
    • Materiales empleados en puertas, ventanas, armarios, grosor, etc...
    • Descripcin y grfico de las instalaciones y redes de distribucin de bienes comunes y de los servicios y suministros en el interior de las viviendas (red de agua, gas, calefaccin y garantas de los mismos).
    • Medidas de seguridad frente a incendios y equipos de extincin instalados en el inmueble as como caractersticas de ascensores y montacargas.

  2. LAS CARACTERISTICAS HIGIENICO-SANITARIAS (describiendo redes de saneamiento, ventanas, iluminacin y ventilacin).


  3. EL NOMBRE O RAZN SOCIAL (domicilio social e inscripcin de la empresa en el Registro Mercantil. Si es primera transmisin, constar el nombre y domicilio del arquitecto y nombre o razn social del constructor).


  4. DATOS DE LA INSCRIPCIN DEL INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.


  5. EL PRECIO TOTAL DE LA VIVIENDA (incluyendo el IVA en la primera transmisin o la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si no es 1 transmisin) Y SERVICIOS ACCESORIOS.


  6. FORMA Y MEDIOS ADMISIBLES DE PAGO. Si se pacta pago aplazado, se indicar el tipo de inters y las cantidades en concepto de importe principal e intereses y la fecha de vencimiento de dicho pago.


  7. En VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCION, el VENDEDOR deber poner a disposicin del COMPRADOR:
    1. La CEDULA URBANISTICA (situacin urbanstica de la finca).
    2. LICENCIAS necesarias para la CONSTRUCCION.
    3. LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACION Y OCUPACION.
    4. ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
    5. Si la edificacin NO EST FINALIZADA, se debe dejar constancia de la fecha de entrega.
El contrato de compraventa
Cuando compramos una vivienda firmamos un contrato de compraventa y ese contrato puede formalizarse de 2 maneras:
  1. Como contrato privado.
  2. Como escritura pblica notarial. /li>
Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es necesaria la existencia de escritura pblica, pero es frecuente firmar un contrato privado si el comprador necesita un prstamo para financiar la compra o cuando son viviendas de futura construccin.

La redaccin del contrato de compraventa debe ser clara y sencilla. Debemos comprobar que en el contrato consten los siguientes datos:
  • Titulo acreditativo de la propiedad.
  • Descripcin de la vivienda.
  • Precio total.
  • Forma de pago (expresando la cantidad aplazada y fecha de vencimiento e indicando por separado la cantidad correspondiente a intereses, deducibles del IRPF).
  • Condiciones de amortizacin de los crditos concedidos.
  • Cargas o gravmenes que afecten a la vivienda.
  • Fecha y condiciones para extender escritura pblica (en caso de contratos privados).
  • Fecha de entrega de la vivienda.
  • Clusulas penales que penalicen de igualmente el incumplimiento del vendedor y del comprador, se puede pactar una clasula que penalice al vendedor por la demora en la entrega de la vivienda).
  • Clusulas especiales.
En las viviendas que estn en construccin o en futura construccin, deber existir una clusula que obligue al constructor a garantizar la devolucin de las cantidades anticipadas ms los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolucin, mediante contrato de seguro a mediante aval bancario para casos en que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo previsto. En el momento de la firma del contrato, el vendedor deber entregar al comprador el documento que acredite la garanta referida.

Si durante la construccin de produce alguna modificacin no previsible, deber comunicarse al comprador que podr dar o no su conformidad.

Si el comprador quiere hacer alguna reforma deber documentarse debidamente en cuanto a contenido, precio y plazo de entrega.

Si se trata de un contrato de compraventa privado, es necesario posteriormente la firma de un contrato en escritura pblica notarial. Este requisito es imprescindible para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. La inscripcin de la compra en el Registro de la Propiedad acreditar y garantizar nuestra propiedad frente a terceros.
El Registro de la Propiedad
En el Registro de la Propiedad debemos comprobar que la vivienda est inscrita, que el vendedor est inscrito como propietario de la vivienda y que la vivienda no est gravada con hipoteca o algn derecho de terceros que pueda suponer un obstculo a la compra. Estos datos podremos conocerlos solicitando en dicho Registro una nota simple informativa.
Gastos e impuestos que gravan la compraventa de vivienda
  • IVA, si es la primera transmisin desde la construccin de la vivienda (abonaremos el 7% sobre el precio de compra) y lo paga el comprador.
  • IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. Si es primera transmisin (en cada Comunidad Autnoma es distinto el tipo impositivo).
  • IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (gravan las segundas y posteriores transmisiones entre particulares) siendo el tipo impositivo del 6% sobre el precio total, y debe ser abonado por el comprador.
  • IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS (PLUSVALA MUNICIPAL). Gravan el incremento del valor que ha experimentado el terreno sobre el que est construido el inmueble desde la fecha de su anterior transmisin. Desde 1992 este impuesto debe pagarlo el vendedor.
  • GASTOS DE NOTARIO Y REGISTRO. El notario cobra en base a un arancel relacionado con el precio de venta escriturado. Los gastos de otorgamiento de escritura pblica, salvo pacto en contrario, sern por cuenta del vendedor el importe de la matriz, y los gastos de expedicin de la primera copia as como la inscripcin registral corresponden al comprador.
La liquidacin con Hacienda y la inscripcin en el Registro de la Propiedad se puede realizar por una gestora pero sta nos cobrar por sus servicios mientras que si lo hace directamente el interesado, ste se ahorrar dichos gastos.

La OMIC de Toledo recuerda a los compradores de vivienda que aunque los contratos privados tienen efecto entre las partes firmantes, para que sean vlidos frente a terceros debern elevarse a escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Las arras o la seal de reserva
Normalmente, en la compraventa de una vivienda, el vendedor suele exigir al comprador determinada cantidad de dinero, que se conoce como "seal" o arras.

Las arras pueden ser de tres tipos:
  • Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si una de las incumple el contrato, la parte contraria puede exigir el cumplimiento o su resolucin y la indemnizacin por lo daos y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre que estn justificados).
  • Arras penitenciales: En estos casos, debemos pedir al vendedor un recibo donde conste la cantidad que hemos entregado por este concepto, expresando siempre en ese recibo que se deducir del precio total. Esta cantidad que hemos entregado como seal, siempre que se diga expresamente que son "arras penitenciales" supone un precontrato del cual derivan las siguientes consecuencias: Si el comprador renuncia a la compra del piso, pierde dicha cantidad. Si es el vendedor quien renuncia, debe abonar al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.
  • Arras penales: Suponen una garanta del cumplimiento del contrato. En estos casos, se pierde la cantidad entregada como seal, y la parte a quien se le han frustrado sus expectativas podr pedir una indemnizacin por los daos causados, siempre que los pueda demostrar.
En conclusin, hay que tener en cuenta el pacto entre comprador y vendedor. Debemos saber que las arras penitenciales son las nicas que no obligan al cumplimiento del contrato (no obligan a llevar a cabo la compraventa del inmueble), suponen una mera multa que es la prdida de la cantidad entregada, pero para que las arras sean penitenciales debe constar expresamente en el documento que firmamos el trmino ARRAS PENITENCIALES. Si no se indica expresamente qu tipo de arras son, se considera que son arras confirmatorias y en este caso, la cantidad entregada se descontar del precio de la compraventa, puesto que se considera una entrega a cuenta.
Garantas en la compraventa de vivienda
Las garantas de las viviendas de nueva construccin se regulan en la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin (LOE), en vigor desde el 6 de mayo de 2000. La Ley de Ordenacin de la Edificacin establece garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la construccin, variando el plazo de garanta en funcin del tipo de defecto aparecido. Los plazos de garanta en la compraventa de una vivienda de nueva construccin pueden ser de uno, tres o 10 aos respectivamente:
  • Durante un ao se har cargo nicamente el constructor, que deber resarcir los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras (problemas de pintura, barnices, grifera...)
  • Se establecen tres aos de garanta para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.
  • Durante los diez primeros aos la garanta incluye todos los vicios que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecnica y estabilidad del edificio. Estos defectos podran causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes Los constructores debern contratar un seguro de daos o un seguro de caucin para garantizar tales daos. Es lo que se denomina la responsabilidad decenal.
En las viviendas de segunda mano las garantas varan. Si la vivienda adquirida tiene menos de 10 aos, an se podra pedir responsabilidades al promotor, a la constructora y al arquitecto, manteniendo los mismos derechos que tena el primer propietario. Si la casa tiene ms de 10 aos, disponemos de una garanta de seis meses, durante los cuales el vendedor est obligado a responder de los vicios leves y ocultos y repararlos.

ARRENDAMIENTO


Duracin del contrato de arrendamiento
La duracin inicial del contrato de arrendamiento ser libremente pactada entre arrendador y arrendatario.

Si la duracin pactada fuera INFERIOR A CINCO AOS (por ejemplo, se acord un ao) y el inquilino desea quedarse ms tiempo, tendr DERECHO A QUE EL CONTRATO SE PRORROGUE OBLIGATORIAMENTE POR PLAZOS ANUALES HASTA COMPLETAR 5 AOS DE PERMANENCIA.

Si el inquilino decidiese no continuar en la vivienda, est obligado a avisar al arrendador con 30 das de antelacin respecto a la fecha de vencimiento del contrato.

La nica excepcin al derecho de prrroga del contrato es que el arrendador necesite ocupar la vivienda como vivienda permanente propia antes de esos 5 aos, pero para ello debe hacerlo constar de forma escrita en el propio contrato de arrendamiento.

Los contratos en los cuales no conste su duracin, se entienden celebrados por un ao.
Derechos del arrendador
  1. A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que correspondan al arrendatario.
  2. A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el arrendatario de alguna obligacin que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
  3. A cobrar puntualmente la renta.
  4. A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorizacin se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
Obligaciones del arrendador
  1. A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el arrendador no podr entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorizacin judicial aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  2. A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido (excepciones: cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o cuando los daos impliquen la destruccin de la vivienda por causa no imputable al arrendador).
  3. A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  4. A entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se hubiere pactado que ste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.
  5. A mantener al da el pago de todos los suministros de que goce la vivienda. El inquilino slo tiene la obligacin de pagar el consumo de dichos suministros que haga a partir de entrar en la vivienda. En caso de que algn suministro no est dado de alta, hay que procurar que se ocupe de este trmite el propietario pues normalmente conlleva el abono de una determinada cantidad.
Es conveniente solicitar a las distintas empresas suministradoras que emitan una factura nueva a partir del da de inicio de contrato. Si esto no es posible lo habitual es llegar a un acuerdo previo con el propietario y hacer un prorrateo.

Para garantizar una mayor comodidad en el pago de las facturas se aconseja domiciliar y cambiar los titulares del recibo de la luz, agua, gas ciudad, etc. y ponerlos a nombre del inquilino que es el que ha de pagar el consumo de dichos suministros. Determinadas empresas incluso permiten realizar el cambio por telfono a fin de agilizar esta gestin y no suele conllevar gastos extras.
Derechos del arrendatario o inquilino
  1. A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  2. Los arrendatarios con minusvalas podrn realizar obras de acondicionamiento.
  3. A la adquisicin preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  4. A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cnyuge aunque exista separacin, divorcio o nulidad matrimonial.
  5. Si se produce ejecucin hipotecaria o sentencia judicial contra el arrendador, el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta cinco aos en el piso.
  6. A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohba la cesin, que el arrendador manifieste su consentimiento y que la cesin sea gratuita).
  7. A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del arrendador.
Obligaciones del arrendatario
  1. A pagar puntualmente la renta pactada as como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
  2. Al pago de la fianza.
  3. A permitir la realizacin de las obras necesarias para la conservacin o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminacin del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda en cuyo caso si la obra dura ms de veinte das el arrendador tendr que disminuir la renta en la parte proporcional.
  4. Sern por cuenta del inquilino las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  5. A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.
  6. A abonar los gastos que por Ley deba asumir. Son gastos del inquilino los gastos "por servicio con que cuente la vivienda arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores", es decir, aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de ellos. Los servicios ms tpicos son el agua, la electricidad, el telfono y el agua (en algunas viviendas el contador es comunitario). Respecto a estos gastos la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: son siempre por cuenta del inquilino.


PREGUNTAS FRECUENTES


Hace unos aos adquir una vivienda y al venderla he comprobado que cuando la adquir no estaba libre de cargas. Qu puedo hacer despus de tanto tiempo?
  • Si la vivienda comprada por el usuario tiene cargas de tal naturaleza que el comprador no la hubiese adquirido de haber conocido dichas cargas y las mismas no se mencionan en las escrituras, el comprador podr pedir una indemnizacin por daos y perjuicios durante un ao a contar desde el da en que se haya descubierto la carga o servidumbre.
  • Si se descubren las cargas durante el primer ao despus de la firma de las escrituras, el comprador podra optar por una indemnizacin o por la rescisin del contrato.
He adquirido una vivienda y el anterior propietario me reclama el pago del IBI (Impuestos de Bienes Inmuebles, Quin tiene que abonar el IBI?
El IBI, salvo pacto en contrario, tiene que abonarlo el que fuera titular de la vivienda el 1 de enero del ao correspondiente.
Adquir hace 15 das una vivienda de segunda mano suscribiendo el contrato directamente con el dueo, pero ste ahora me obliga a pagar los costes de la agencia.
Los honorarios del agente de la propiedad debe abonarlos el vendedor, que fue quien contrato los servicios de la agencia.
Cules son las principales clusulas abusivas en el contrato de compra-venta de una vivienda?
Se consideran abusivas, entre otras clusulas, las siguientes:
  • Eleccin de notario por la parte vendedora. Es el comprador quien tiene derecho a elegir notario.
  • Renuncia a la obligacin del promotor o constructor de suscribir seguros.
  • Renuncia al fuero propio y obligacin de someterse a un sistema de arbitraje, distinto al sistema arbitral de consumo.
La vivienda que he comprado tiene menos metros cuadrados de los que figuran en las escrituras. Qu puedo hacer?
El Cdigo Civil determina que si el precio de la vivienda se ha fijado por m2 y el comprador de esa vivienda comprueba que la superficie real es menor que la superficie que consta en las escrituras en un 10%, ste puede pedir la rescisin o anulacin del contrato.

Si el precio de la vivienda se ha fijado a un precio alzado, la superficie no se tiene en cuenta.
Mi vivienda est en construccin y las calidades que aparecen en la memoria de calidades no se corresponden con las calidades utilizadas. Qu puedo hacer?
El usuario tiene derecho a reclamar, ya que la memoria de calidades que ambas partes han firmado es vinculante.
Es legal que una inmobiliaria en un intervalo de tres o cuatro meses suba el precio de una vivienda de segunda mano?
S, ya que en nuestro pas rige el principio de "economa de libre mercado".